Die Vermietung des bezahlbaren Wohnraums auf den Frankfurter Brücken erfolgt ähnlich wie bei Wohnungsvergabe nach dem Wohnraumförderungsgesetz – allerdings mit brückenspezifischen Abweichungen
Den bezahlbaren Wohnraum auf den Brücken erhalten Mieter nur mit Einkommensnachweis. Es gibt allerdings nicht nur für extrem geringverdienende Gruppen Wohnraum, sondern rund ein Drittel der Wohnungen sind auch für Personen mit mittlerem Einkommen vorgesehen, die sich lediglich keine Innenstadt-nahe Wohnung leisten können. Das Einkommen dient als Bemessungsgrundlage bei der Erstanmietung und muss alle zwei Jahre neu nachgewiesen werden, um gegebenenfalls mit Einkommenssteigerungen angepasst zu werden. Die Mietanpassung erfolgt immer erst ein Jahr nach Feststellung der Erhöhungsnotwendigkeit, damit die Mieter Zeit haben, für einen etwaigen Umzug in dem Jahr Geld anzusparen. Anders als bei Wohnungen mit Wohnungsberechtigungsschein und potentieller Fehlbelegungsabgabe erfolgt die Vermietung von Brückenwohnungen oder –häusern vertraglich mit Mietpreisen zu Marktkonditionen, auf die ein hoher Rabatt gegeben wird. Erhöht sich das Einkommen eines Brückenbewohners signifikant, kann der Mietpreis mit einer festgelegten Vorlaufzeit von z.B. einem Jahr entweder sukzessive oder auf einmal ohne Rabatt eingefordert werden.
Mit den Frankfurter Brücken entsteht Wohnraum auf öffentlichem Grund und Boden: nämlich über den breiten Einfahrtstraßen Frankfurts – also in „ungenutztem Luftraum“ mitten in der Stadt
Die Frankfurter Brücken tragen über diesen grauen, autobefahrenen, versiegelten Flächen ein neues grünes Quartier mit über 875.000 Quadratmetern Wohnraum für über 30.000 Menschen. Dieser Wohnraum soll für die Dauer des Betriebes durch die Betreibergesellschaft gGmbH (also rund 85 Jahre lang) an Personengruppen vermietet werden, die gemessen an ihrem Einkommen bezahlbaren Wohnraum Innenstadt-nah benötigen.
Entsprechend wird jedem Gebäude auf den Brücken bei jeder Neuvermietung ein für die Mietklientel adäquater Mietpreis zugeordnet
Die 1,15 Mio Quadratmeter Gebäudefläche, die auf den Brücken entstehen, hätten auf dem freien Mietmarkt Stand 2022 einen Marktwert von ca. 25.000 Euro pro Quadratmeter – nicht zuletzt durch die architektonisch ästhetische Ausgestaltung sowie die zahlreichen Gärten, Balkone und Terrassen - mitten in der Stadt oder mit exzellenter Anbindung. Die Brücken-Immobilien stellen ähnlich wie Penthouses in begehrten Lagen die Sahnestücke der Frankfurter Immobilienlandschaft dar. Daraus ergäbe sich ein Gesamtspekulationswert der Immobilienbrücken von 29 Mrd. Euro. Damit jedoch die humane, soziale und umweltorientierte Grundkonzeption der Brücken nicht konterkariert wird, sollte daher eine Baugenehmigung für die Frankfurter Brücken ausschließlich unter „Festlegung des Mietpreisgefüges bzw. der Berechnungsparameter für bezahlbaren Wohnraum“ auf 100 Jahre ab Planungsbeginn erfolgen.
Geringverdienende stellen somit die Grundmenge der potentiellen Brückenmieter dar: Beispiele für Mietstruktur bei Geringverdienern (vorgeschlagen Stand 2022)
Bereits in der Konzeptplanungsphase wird ein Brückenmietspiegel erstellt, der zudem einen Kriterienkatalog für anspruchsberechtigte Mietinteressenten beinhaltet - das bedeutet allerdings nicht, dass Brückenwohnungen Sozialwohnungen sind
Auch wenn Sozialhilfeempfänger natürlich nicht von der Wohnungsvergabe auf den Frankfurter Brücken ausgeschlossen werden, sind sie dennoch nicht die Zielgruppe bei der Vermietung der Brückenimmobilien. Vielmehr sind es berufstätige Personen oder Menschen, die Angehörige versorgen (seien es pflegebedürftige Eltern oder Kinder), die sich Wohnraum in einer Innenstadt wie Frankfurt von ihrem Einkommen ansonsten nicht leisten können. Mindestens ein Drittel der Fläche geht somit an Personen mit mittlerem Einkommen.
Der Vergabeprozess bei den Brückenwohnungen orientiert sich hingegen an dem der Vergabe von Wohnungsberechtigungsscheinen der Stadt Frankfurt und übernimmt aus dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) die wichtigsten Aspekte:
- Nachweispflicht von Einkommen, Vermögen und Haushaltsgröße bei Anmietungswunsch einer Brückenwohnung
- Erneuerung der Nachweise alle zwei Jahre
- Ggf. Erhöhung der Miete entlang erhöhter Einkommens- oder Vermögenslage.
Die wichtigsten Abweichungen von der Wohnungsberechtigungsschein-Vergabe der Stadt Frankfurt sind:
- Die Einkommensgrenzen werden tendenziell großzügiger festgelegt, da z.B. auch Personen, die mehr 15.000 Euro brutto im Jahr verdienen (Einkommensgrenze in Frankfurt am Main für 1-Personenhaushaltsanspruch auf 45qm Wohnungsberechtigungsschein 2022) sich regulär keine Wohnung in der Frankfurter Innenstadt leisten können. Hinzu kommt, dass auf den Brücken zahlreiche Jobs als Nebenverdienstmöglichkeit angeboten werden (z.B. im Betreiberkiosk oder als Fahrtbegleiterin autonom fahrenden Fahrzeugen des Brückenpersonenverkehrs). Wenn also ein Rentner mit 15.000 Euro brutto im Jahr sich dadurch weitere 8.000 Euro p.a. hinzuverdient, soll er dadurch nicht aus dem Raster der begünstigten Brückenwohnungen herausfallen und auch keine zusätzlich Abgabe zahlen müssen. Das gleiche gilt für Eltern, die in schlecht bezahlten Jobs arbeiten oder auch Menschen in Ausbildung.
- Anstatt der Fehlbelegungsabgabe erfolgt die Vermietung vertraglich mit einer Mietpreis zu Marktkonditionen, auf die ein Rabatt gegeben wird. Erhöht sich das Einkommen eines Brückenbewohners signifikant (z.B. bei einem Studierenden auf Bafög, der plötzlich nach Ende seines Studiums einen hochbezahlten Job erhält), kann der Mietpreis mit einer festgelegten Vorlaufzeit von z.B. einem Jahr entweder sukzessive oder auf einmal ohne Rabatt eingefordert werden.
Das Prinzip der Arbeitsplatznähe ist ein weiteres wichtiges Vermietungskriterium
Auch wenn die verstärkte Home-Office-Kultur viele Pendlerfahrten überflüssig gemacht hat, so gibt es dennoch nach wie vor Präsenzberufe, bei denen Mitarbeiter tagtäglich aus bezahlbaren entfernteren Wohngebieten in die Stadt pendeln müssen: Schulen, Krankenhäuser, bestimmte Ämter, Pflegeeinrichtungen etc. benötigen ihre Mitarbeiter live vor Ort. Daher wird bevorzugt an die geringer Verdienenden unter diesen Mitarbeitern vermietet sowie auch an diejenigen, die in anderen Branchen Nachtschichten ableisten müssen.
Mietpreisgestaltung für Betriebsinhaber: Auf den Frankfurter Brücken können nur mit einem positiven gesellschaftlichen Beitrag gewerbliche Flächen angemietet werden
Dienstleister und Gastronomen haben mit Flächen auf den Frankfurter Brücken das große Los gezogen: Sie erhalten Räumlichkeiten, die durch den Brückenverkehr optimal an alle Bereiche der Stadt angeschlossen sind, die Gebäude sind allesamt wunderschön, die meisten Erdgeschoßetagen haben Terrassen oder Gartenfläche und die Mietpreise sind dennoch vergleichsweise moderat.
Die sich daraus ergebende Profitabilität landet jedoch nicht vollumfänglich bei dem jeweiligen Betriebsinhaber; vielmehr muss dieser gemäß Brücken-Mietvertrag gewisse Auflagen erfüllen: Die wichtigste Auflage ist die Nutzung des Brücken-Verpackungssystems, das ausschließlich aus Mehrweg-Verpackungen und rückstands- und emissionsfrei verbrennbaren Verpackungen sowie 100% biologisch abbaubaren Verpackungen aus nachwachsenden Rohstoffen besteht. Dies gilt sowohl für die Gastronomie und ihr Take-Away-Geschäft, als auch für sämtliche Produktverpackungen, Einkaufstüten, Paketkartone etc.
Bei Lebensmittel-Geschäften bzw. Gastronomie ebenso wie bei sonstigen Verkaufsartikeln des täglichen Bedarfes müssen die Produkte entweder öko-zertifiziert sein oder aus der Region stammen oder aber zum Erstellen von Originalspeisen- und Gebäcken dienen, für deren Zutaten nicht immer eine Beschaffung aus ökologischem Anbau bzw. in der regionalen Umgebung ohne weiteres möglich ist (beispielsweise bei besonderen Gerichten oder Backwaren aus anderen fernen Ländern).
Für alle Betriebe auf den Brücken gilt: Die Mitarbeiter dürfen bis zu anderthalb Tage pro Woche einer Weiterbildung nachgehen, bei vollem Gehalt. Die Weiterbildung findet meist „on the job“ in anderen Betrieben auf den Brücken statt, die dann auch entsprechende Personalkostenanteile übernehmen.
Erfüllt ein Dienstleister oder Gastronom nicht mehr diese Auflagen, die vertraglich im Mietvertrag festgehalten werden, muss er mit der fristlosen Kündigung seines ansonsten regulären Geschäftsmietvertrages rechnen.
Für Mieter entlang der Frankfurter Brücken muss nach Verabschiedung der Bebauungspläne eine Miet-Schutzsatzung inkraft treten
Sobald der Verwirklung der Frankfurter Brücken nichts mehr im Weg steht, besteht die Gefahr, dass entlang der Brücken eine rasante Mietpreissteigerung stattfindet: zum einen, weil Lagen, die vormals an breiten, grauen, vielbefahrenen Straßen als trostlos und schlecht galten, nun plötzlich an dem vielfältigen grünen Brückenquartier liegen und zu erstklassigen Lagen werden; zum anderen, weil für alle Mieter, auch diejenigen, die nur geringfügig verschattet werden, bei Fertigstellung der Brücken die Warmmiete von der Brückenbetreibergesellschaft für bis zu vier Jahren übernommen wird. Um die Mieter vor dadurch steigenden Mieten zu schützen, muss im Vorfeld mit dem Mieterschutzverein eine Miet-Schutzsatzung für alle Gebäude entlang der Frankfurter Brücken ausgearbeitet werden.
