Der enorme gesellschaftliche Nutzen der Frankfurter Brücken legitimiert eine Reduktion der gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen – solange jeder nur mögliche Aufwand betrieben wird, um die Interessen der Anwohner zu wahren

Die Frankfurter Brücken sind ein Infrastrukturprojekt mit hohem gesellschaftlichem Nutzen. Um ihren Bau zu ermöglichen, sollen mit Verweis auf § 9 Abs. 1 Nr. 2 und 2a BauGB baurechtlich vorgeschriebene Abstandsflächen reduziert werden, Dabei wird, wie rechtlich vorgeschrieben, natürlich dennoch darauf geachtet, dass es nicht zu unzumutbaren Beeinträchtigungen der Wohn- und Arbeitsqualität oder der öffentlichen Raumfunktion kommt. Verschattungen als mögliche Beeinträchtigungen werden durch gläserne oder filigrane Brückenkonstruktionen an kritischen Stellen minimiert. Sollte dennoch eine Beeinträchtigung von Licht- oder Luftverhältnissen nachweisbar sein, erhalten die betroffene Anwohner durch ein attraktives Kompensationsprogramm vollumfängliche Entschädigungen – und zwar unabhängig von einem rechtlichen Anspruch. Obwohl das Bauvorhaben aufgrund seiner Lage in der dicht bebauten Innenstadt zwangsläufig die herkömmlichen Abstandsregelungen verletzt, soll damit ausschließlich auf den Schutz der Bürger im Sinne des Gesetzes und nicht nach Buchstaben des Gesetzes abgestellt werden. So sollen vor allem unbegründete Versuche von „Berufsnachbarn“, das Projekt zu blockieren, um finanzielle Vorteile auszuhandeln, ausgeschlossen werden.

Die Frankfurter Brücken sind ein Bauwerk, das Abstandsflächen wirft – welche sich mit den Abstandsflächen der anliegenden Gebäude überschneiden können

Die Frankfurter Brücken haben eine fertige Höhe von meist sieben Metern, in einigen Fällen, wenn z.B. eine Straßenbahn unter ihnen fahren muss, misst die fertige Höhe auch acht Meter. Dies bedeutet, dass sie von den regulären drei-Meter-Abstandsflächen der Nachbarbebauung stets mindestens 2,1 bis 2,4 Meter entfernt sein müssen. Da der Brückenkorpus fast durchweg deutlich weiter von benachbarten Gebäuden entfernt ist, wäre dies problemlos einzuhalten, solange die Gebäude auf den Nachbargrundstücken nicht höher sind als die Brücken – was allerdings meistens der Fall ist. Es wird daher an zahlreichen Stellen zur Überschneidung von Abstandsflächen der Brücken mit Abstandsflächen der Gebäude im Bestand kommen.

Dies ist in erster Linie baurechtlich kritisch und muss keine tatsächliche Beeinträchtigung der Nachbarn bedeuten. Eine Beeinträchtigung tritt vielmehr erst dann ein, wenn eine Verschattung der Nachbargebäude durch die Brücken erfolgt.

Deshalb ist auf dem Brücken-Ring, der auch durch engere Straßenzüge verläuft, nur sporadische Bebauung geplant: Nur bei Aufweitungen in den Platzbereichen finden sich auf dem Ring kleine Ansammlungen von meist Pavillon-artigen Gebäuden. So wird die Verschattungs- und Abstandsflächen-Problematik auf den Brückenkorpus reduziert.

Die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Abstände, die sich beim Bau der Brücken ergeben, können reduziert werden, da es sich um ein Bauvorhaben von hohem gesellschaftlichem Interesse für das Gemeinwohl handelt

Mit den Frankfurter Brücken erfolgt eine Nutzung bereits im Bestand bebauter und versiegelter Flächen. Mit dieser Nutzung leisten sie in vielerlei Hinsicht einen außerordentlich wichtigen gesellschaftlichen Beitrag zu einer nachhaltigen und sozialen Stadtentwicklung:

Mithilfe der Brücken kann Regenwasser eingesammelt und gespeichert werden: Franfurt wird zur wassersensiblen Stadt
Durch die Brücken entstehen neue parkähnliche Flächen als Naherholungsgebiet für die Menschen mitten in der Stadt
sowie geschützte Grünflächen für die Förderung der Artenvielfalt in Frankfurt
Dadurch entstehen quer durch Frankfurt Trittsteinbiotope für alle möglichen Arten rund um Frankfurt
Die Brücken führen an heißen Sommertagen zur Abkühlung des (gefühlten) Stadtklimas an manchen Stellen ihres Verlaufs
Auf den Brücken entstehen über 850.000 Quadratmeter bezahlbarer Wohnraum für 25.000 bis 30.000 Menschen
sowie 300.000 Quadratmeter Gebäudefläche für Betriebe mit Nachhaltigkeitszielen und besonderer Personalförderung
inklusive Flächen für Bildung und Jugendförderung (Krippen, Kindergärten, Schulen, Jugendzentren, Arche, IT-College)
Sie ersparen damit der Stadt für diese Flächen eine Bebauung und Zersiedelung des Umlandes
Die Brücken fördern Kunst und Kunsthandwerk
Sie bieten ein breites, erschwingliches Kulturangebot
Auf den Brücken werden Musik und Bühnenkunst geboten
Mit den Brücken kann die urbane Energiewende in Frankfurt beispielhaft realisiert
Sie ermöglichen einen Überschuss von über 300 GWh thermische Energie und 200 GWh elektrische Energie, den sie an die Stadt abgeben können.
Sie entlasten den Verkehr auf den Straßen Frankfurts um rund 20 bis 30 Millionen Passagierfahrten pro Jahr.
Sie tragen zudem maßgeblich zur Vitalisierung und Stärkung des Wirtschaftsstandortes Frankfurt.

Bei einem Infrastrukturprojekt, das sich zu weiten Teilen in der enger bebauten Innenstadt abspielt, wird es zwangsläufig zur Verletzung der herkömmlichen Abstandsflächen kommen. Auch wenn die Anwohner bzw. Immobilienbesitzer in hohem Maße von den Brücken profitieren, zum einen durch signifikante Aufwertung ihrer Lage, zum anderen durch extrem hohe Kompensationen, ist rein rechtliche der Bau der Brücken nur dadurch abzusichern, dass die Abstandsflächen entlang des Brückenverlaufes durch entsprechende Baulasten im Interesse des Gemeinwohls offiziell reduziert werden.

Auch wenn durch gläserne oder filigrane Brückenkonstruktionen an kritischen Abschnitten die wichtigste Beeinträchtigung, die Verschattung, weitestgehend entfällt, sollte für die Brücken von § 9 Abs. 1 Nrn. 2 und 2a BauGB Gebrauch gemacht werden, die Abstandsflächen abweichend von den Regelungen der HBO (§ 6 HBO) zu verkürzen

Die Voraussetzung ist, dass es auch bei reduzierten Abstandsflächen nicht zu unzumutbaren Wohn- und Arbeitsverhältnissen oder Minderung der Funktionen des öffentlichen Raums kommt

Die Konzeptplanungsgesellschaft gGmbH nutzt die Vorlaufphase vor Verabschiedung der acht Bebauungspläne dazu, dass die Planung alle Sicherheitsaspekt sowie Wohn- und Arbeitsqualität für die Brücken selbst sowie ihre Nachbarumgebung von Anfang an berücksichtigt:

Es muss nachgewiesen werden, dass sich durch die Brücken nur geringfügigen Auswirkungen hinsichtlich der Belichtungsverhältnisse für die Bestandsgebäude rechts und links der Brücken ergeben und dass es bei Gebäuden, die verschattet werden, zu keiner signifikanten Beeinträchtigung von Wohn- und Arbeitsverhältnissen kommt
Durch die filigrane und ggf. auch gläserne Bauweise der Brücken in weiten Teilen der Innenstadt mit mehreren Metern Mindestabstand zur Bestandsbebauung ist ohnehin keine beengte oder einengende Wirkung durch das Brückenbauwerk zu erwarten.
Hinsichtlich der Belüftung bzw. des lokalen Stadtklimas wird nach Ergebnissen der Machbarkeitsstudie der Stiftung Altes Neuland Frankfurt ebenfalls keine relevante Auswirkung der Brücken erwartet
Unabdinglich ist, dass keine Auswirkungen auf den Brandschutz gegeben sind – dieser sollte vielmehr von der erhöhten Löschwasserversorgung durch die Brücken sowie verbesserten Anleiterungsmöglichkeiten profitieren
Durch die neue Regelung der Abstandsflächen dürfen auch keine erforderlichen Bewegungsflächen für den Feuerwehreinsatz und notwendige Rettungsgeräte auf dafür gesicherten Flächen beschränkt werden
Der Abstand zwischen Gebäuden und Brücken ist so geplant, dass es an keiner Stelle zur Unterschreitung des erforderlichen Mindestabstands für den horizontalen gegenüberliegenden Brandüberschlag von 5,00 m kommt.
Auch die erforderlichen Rettungswege für Brücken sind einzuplanen, wobei die für vorhandene Gebäude erhalten bleiben müssen.

Die Frankfurter Brücken erfüllen beide Voraussetzungen für eine Reduktion der baurechtlich vorgeschriebenen Abstandsflächen: Sie sind von hohem Wert für die Gesellschaft und beeinträchtigen in Summe weder Wohn- und Arbeitsverhältnisse noch die Sicherheit und Funktionen des öffentlichen Raums – im Gegenteil: Sie verbessern sie.

Die wichtigsten Stake-holder beim Bauvorhaben „Frankfurter Brücken“ sind die Anwohner: Mieter sowie Eigentümer, die in ihrem Eigentum wohnen

Bei den „Stakeholdern“ rechts und links der Brücken lassen sich vier Gruppen unterscheiden:
1) Mieter, die rechts und links der Brücken wohnen
2) Gewerbliche Mieter, die entlang der Brücken Büroraum haben
3) Wohnungseigentümer und Hauseigentümer, die rechts und links der Brücken wohnen.
4) Hauseigentümer, deren Häuser entlang der Brücken stehen, die dort jedoch nicht wohnen.

Die erste und die dritte Gruppe können zusammenfassend als „Anwohner“ bezeichnet werden. Egal ob Mieter oder Eigentümer – sie können in zweierlei Hinsicht Beeinträchtigung durch die Brücken fürchten:

Sie könnten verschattet werden
Die Zahl oder Größe der Parkplätze vor der Tür könnte durch die Brückensäulen reduziert werden.
Bei den Eigentümer-Anwohnern kann noch eine weitere Sorge hinzukommen: dass der Bau der Brücken, so er denn eine Verschattung für ihre Wohnung mitbringt, die Immobilie entwerten könne.

Erste Schattenanalysen an einem der beiden engsten Straßenzüge, durch die die Brücken durchführen (Gartenstraße) haben allerdings ergeben, dass eine möglichst filigranen Bauausführung der Brücken –ohne jegliche Gebäude auf ihnen- nur zu einer geringfügigen Verschattung führen wird: meist im Erdgeschoss, manchmal jedoch auch im ersten und eher selten auch im zweiten Obergeschoss.

Wer nicht im Erdgeschoß entlang der Brücken wohnt, hat also auf jeden Fall einen Vorteil von den Brücken vor der Haustür. Und wer im Erdgeschoß wohnt, muss auch nicht zwangsläufig verschattet werden (insbesondere für die Bestandsbebauung, die südlich von der Brücke liegt, ist keinerlei Auswirkungen der nördlich gelegenen Brücke auf die Besonnung der Gebäude zu erwarten ): Nach ersten Schätzungen haben nur ca. 25% der Anwohner der Brücken Lichteinbußen zu verzeichnen, der weitaus größte Teil davon auch lediglich durch geringfügige Verschattungen, für die es dennoch attraktive Kompensationspakete gibt. Wer entlang des Brückenverlaufes wohnt, kann also nur hoffen, wenigstens etwas verschattet zu werden, um in den Genuß der Kompensationsangebote der Brückengesellschaften zu kommen - bei gleichzeitigem Genuss einer deutlich verbesserten Wohnlage.

Anwohner müssen kompensiert werden, wenn eine Beeinträchtigung vorliegt - und zwar unabhängig davon, ob sie einen rechtlichen Anspruch haben oder nicht

Um diese Beeinträchtigung durch das Bauwerk endgültig abschätzen zu können, wird im Vorfeld zur Verabschiedung der Bebauungspläne von der Konzeptplanungsgesellschaft die Kubatur des Brückenkorpus geplant, so dass auf Basis dessen umfängliche Schattenanalysen durchgeführt werden können. Für die Anwohner, für die sich eine Beeinträchtigung durch Verschattung ergibt, ist ein attraktives Kompensationsprogramm entsprechend im Vorfeld zur Verabschiedung der Bebauungspläne vorgesehen: 20% der Kompensation erhalten sie direkt nach Verabschiedung des für ihre Wohnung/Haus relevanten Bebauungsplanes, und 80% der Kompensation erhalten sie, sobald das Bauvorhaben vor ihrer Tür angekommen ist.

Die Kompensation bezieht sich ausschließlich auf technisch nachweisbare Beeinträchtigung von Anwohnern in puncto Licht und Luft und wird in jedem Falle von der Brücken-Planungsgesellschaft angeboten, unabhängig davon, ob baurechtlich ein Anspruch auf Einspruch oder auf Entschädigung durch eine Überschneidung von Abstandsflächen vorliegt oder nicht.

Hauseigentümer von Gebäuden entlang der Brücken, die nicht dort wohnen, sind in jedem Fall Gewinner bei Realisierung des Bauvorhabens – aufgrund der enormen Aufwertung der Lage durch die neue Nachbarschaft zu den Brücken

Die meisten Hauseigentümer entlang der Brücken gehören zu den großen indirekten Gewinnern beim Bau der Brücken: Lagen wie die am Baseler Platz oder am Nibelungenplatz sind zwar zentral, aber aufgrund der Verkehrssituation direkt vor der Haustür keine erstklassigen Lagen. Genauso verhält es sich mit Gebäuden an großen stark befahrenen Straßen wie der Miquelallee oder Kennedyallee.

Hat man in diesen Innenstadt-Straßen plötzlich stattdessen ein grünes Paradies vor der Haustür, das nicht nur künstlerisch und gärtnerisch einmalig ausgestaltet ist, sondern auch eine optimale Anbindung an den Rest der Stadt mit sich bringt, so steigt der Wert der Immobilien entlang dieses weltweit einzigartigen Bauwerkes so signifikant, dass die Verschattung von einigen Fenstern im Erdgeschoss oder 1.OG diese enorme Wertsteigerung kaum beeinträchtigen können.

Im Unterschied zu Wohnungseigentümern, die selbst im EG wohnen und so bei Verschattung eine direkte Beeinträchtigung erfahren, ergeben sich für Hauseigentümer in Summe deutlich mehr Vorteile als Nachteile.

Entsprechend wird tatsächliche Beeinträchtigung und nicht baurechtliche Beeinträchtigung zur Grundlage der Kompensationsangebote im Konzept der Brücken-Planungsgesellschaft gemacht. Dies bedeutet, dass bei der Abwägung vor Verabschiedung der Baupläne die erforderlichen Abstandsflächen reduzierte werden können, solange keine nachteiligen Auswirkungen für die Anwohner hinsichtlich der Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse zu erwarten sind.

Mieter oder Eigentümer von Gewerbeflächen profitieren ebenfalls sehr davon, dass mit den Brücken eine neue Verkehrsanbindung vor ihrer Tür entsteht – und ihr Büro für Kunden und Mitarbeiter durch die aufgewertete Lage attraktiver wird

Auch mit Rücksicht auf Gewerbe entlang der Brücken können Abstandsflächen reduziert werden, um das Bauvorhaben (im Interesse der Anlieger) realiseren zu können – vorausgesetzt natürlich wie in jedem Falle, dass in puncto Belüftung, Brandschutz, Rettungswegen etc. keine Beeinträchtigungen oder Risiken für besagtes Gewerbe durch das Brückenbauwerk entstehen.

Eine weitere potentielle extrem attraktive Aufwertung für Immobilienbesitzer entlang der Brücken: Vereinzelt können ihre Gebäude mit den Frankfurter Brücken auch per Gebäudebrücken verbunden werden

Größere Hotels, Geschäftshäuser oder auch zum Beispiel Gebäude der Frankfurter Messe, an denen die Frankfurter Brücken vorbeiführen, können eine massive Aufwertung dadurch erfahren, dass sie sich mit den Frankfurter Brücken verbinden, so dass die Menschen trockenen Fußes direkt in die Brückenwelt laufen können. Für Wohnimmobilien dürfte es baulich schwieriger werden, eine Direktanbindung an die Brücken herzustellen - es sollte aber in passenden Einzelfällen ebenfalls den Gebäudebesitzern angeboten werden.

Fazit: Eine Reduzierung der Abstandsflächentiefe zur planungsrechtlichen Sicherung des Brückenbau-Vorhabens ist nicht nur gesellschaftlich von hohem Nutzen, sondern kommt in Summe auch allen Anliegern zugute

Eine Unterschreitung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Grenzabstände bzw. Abstandsflächen im Rahmen der Festsetzung der acht Bebauungspläne sollte genehmigungsfähig sein, da

das Brücken-Vorhaben einen wichtigen Beitrag zur nachhaltigen und sozialen Stadtentwicklung leisten – in Frankfurt, Europa und weltweit
die Anlieger -i.e. Anwohner ebenso wie Eigentümer- geringfügig beeinträchtigt werden und im Falle einer Beeinträchtigung durch Verschattung attraktive Kompensation geboten bekommen, wobei sie in jedem Falle insgesamt von der Belebung, Begrünung, verbesserten Anbindung und damit Aufwertung der Lage ihrer Häuser entlang der Brücken profitieren
keine –unlösbaren- Beeinträchtigungen der Sicherheit, des Brandschutzes oder der Funktionalität des öffentlichen Raumes rund um die Brücken zu erwarten sind.

Es ist Aufgabe der Planungsgesellschaft, in der Vorlaufphase zur Verabschiedung der acht Bebauungspläne

alle Brandschutzbestimmungen und sicherheitsrelevanten Aspekte planerisch berücksichtigt zu berücksichtigen
den Brückenkorpus so zu planen, dass Wohn- und Arbeitsqualität der Anlieger nicht leiden
für alle potentiell beeinträchtigten Anlieger ein attraktives Kompensationsprogramm auszuarbeiten.

Wenn alle sicherheitsrelevanten Bedingungen erfüllt sind und sämtliche Stakeholder –inklusive der Anlieger- in Summe von der Erbauung der Frankfurter Brücken profitieren, steht der baurechtlichen Genehmigung nichts mehr im Wege.

Nachbarn, die aus reinen Profit-Erwägungen heraus das Projekt rechtlich versuchen zu behindern, um hohe Zahlungen für ihr Einverständnis auszuhandeln, sollten bei diesem Bauvorhaben nicht zum Zuge kommen.