Humaner bezahlbarer Wohnraum in City-Nähe

875.000 Quadratmeter bezahlbarer Wohnraum entsteht auf den Brücken - und zwar mit humanen Gebäudekonzepten: Die Gebäude sind ansprechend gestaltet sowie nachhaltig und energiesparend in ihrer Ausführung, egal ob modern oder im Altbaustil. Die Mietpreisbemessung erfolgt so ähnlich wie bei gefördertem Wohnraum. Allerdings liegt der Fokus nicht auf Sozialhilfeempfängern und auch nicht ausschließlich auf Geringverdienden, sondern es soll auch bezahlbaren Wohnraum für Familien, Rentner und andere Gruppen geben, die zwar keine „Geringverdiener“ im engeren Sinne sind, sich aber Wohnraum in Frankfurt trotzdem nicht leisten können.

Ähnlich sozial ausgerichtet ist die Mietpreisgestaltung für Nicht-Wohnraum: Vermietet wird zu attraktiven Preisen vorzugsweise an Geschäfte und Gewerbe, die einen positiven gesellschaftlichen Beitrag leisten, beispielsweise mit Produkten aus der Region oder mit besonderen Fortbildungsprogrammen für ihre Mitarbeiter - oder auch mit einem speziellem ökologischem Anspruch etc..

Die Themenseite GEBÄUDE & BRÜCKEN können Sie hier als PDF-Präsentation vollständig herunterladen - Präsentation Gebäude und Brücken 

Die bauliche Innenausstattung hingegen ist ausgesprochen schlicht und einfach, allerdings ebenfalls auf Nachhaltigkeit ausgerichtet.

Außerdem verfügen sie jeweils im Dachgeschoß über Kühldecken, da sie oft weniger von benachbarten hohen Häusern verschattet werden und somit stärker der Sonne ausgesetzt sind.

Jedem Gebäude auf den Brücken ist ein Mietpreis zugeordnet

Die 1,15 Mio Quadratmeter Gebäudefläche, die auf den Brücken entstehen, hätten auf dem freien Mietmarkt Stand 2022 einen Marktwert von ca. 20.000 Euro pro Quadratmeter –nicht zuletzt durch die architektonisch ästhetische Ausgestaltung sowie die zahlreichen Gärten, Balkone und Terrassen - mitten in der Stadt oder mit exzellenter Anbindung. Die Brücken-Immobilien stellen ähnlich wie Penthouses in begehrten Lagen die Sahnestücke der Frankfurter Immobilienlandschaft dar.   Daraus ergäbe sich ein Gesamtspekulationswert der Brücken von 23 Mrd. Euro. Damit die humane, soziale und umweltorientierte Grundkonzeption der Brücken nicht konterkariert wird, sollte daher eine Baugenehmigung für die Frankfurter Brücken ausschließlich unter „Festlegung des Mietpreisgefüges bzw. der Berechnungsparameter für bezahlbaren Wohnraum“ auf 100 Jahre ab Genehmigung erfolgen.

Das Prinzip der Arbeitsplatznähe ist ein weiteres Vermietungskriterium

Auch wenn die verstärkte Home-Office-Kultur viele Pendlerfahrten überflüssig gemacht hat, so gibt es dennoch nach wie vor Präsenzberufe, bei denen Mitarbeiter tagtäglich aus bezahlbaren entfernteren Wohngebieten in die Stadt pendeln müssen: Schulen, Krankenhäuser, bestimmte Ämter, Pflegeeinrichtungen etc. benötigen ihre Mitarbeiter live vor Ort. Daher wird bevorzugt an die geringer Verdienenden unter diesen Mitarbeitern vermietet sowie an diejenigen, die Nachtschichten ableisten müssen.

Auch wenn es sich nicht um geförderten Wohnraum im staatlichen Kontext handelt, funktioniert die Mietpreisbemessung auf den Frankfurter Brücken dennoch nach einem ähnlichen Prinzip

Den geförderten Wohnraum auf den Brücken erhalten Mieter nur mit Einkommensnachweis. Es gibt allerdings nicht nur für extrem geringverdienende Gruppen Wohnraum, sondern etwa ein Drittel der Wohnungen sind auch für Personen mit mittlerem Einkommen vorgesehen, die sich lediglich keine Innenstadt-nahe Wohnung leisten können.

Das Einkommen dient als Bemessungsgrundlage bei der Erstanmietung und muss alle zwei Jahre neu nachgewiesen werden, um gegebenenfalls mit Einkommenssteigerungen angepasst zu werden. Die Mietanpassung erfolgt immer erst ein Jahr nach Feststellung der Erhöhungsnotwendigkeit, damit die Mieter Zeit haben, für einen etwaigen Umzug in dem Jahr Geld anzusparen.

Wenn ein Studentenpärchen zum Beispiel eine 45qm-Zweizimmer-Wohnung mit kleiner Gartenfläche für 390 kalt bzw. 485 Euro warm bewohnt hat, dann war das beim Empfangen von Bafög angemessen: Sobald beide jedoch ihr Studium abschließen und gut bezahlte Arbeitsplätze finden, sollte der bezahlbare Wohnraum für neue bedürftige Mieter frei werden.

Erwirkt wird dies, indem der reduzierte Mietpreis eigentlich ein Rabatt-Mietpreis ist: Besagte 45qm-Zweizimmer-Wohnung hatte schon bei Anmietung eigentlich einen Mietpreis von 1.125 Euro Kaltmiete, wie es bei hochwertigem Wohnraum in der Frankfurter Innenstadt in 2022 der Normalfall wäre.  Den beiden Studenten wird ein Rabatt von 735 Euro gewährt, solange sie selbst nur ein geringes Einkommen haben. Dieser Rabatt wird sukzessive im Zuge von Einkommenssteigerungen verringert. Damit wird angestrebt, dass stets aufs Neue Menschen mit Bedarf an bezahlbarem Wohnraum eine Chance bekommen, auf den Brücken eine Wohnung mieten zu können.

Mietpreisgestaltung für Betriebsinhaber: Auf den Frankfurter Brücken können nur mit einem positiven gesellschaftlichen Beitrag gewerbliche Flächen angemietet werden

Dienstleister und Gastronomen haben mit Flächen auf den Frankfurter Brücken das große Los gezogen: Sie erhalten Räumlichkeiten, die durch den Brückenverkehr optimal an alle Bereiche der Stadt angeschlossen sind, die Gebäude sind allesamt wunderschön, die meisten Erdgeschoßetagen haben Terrassen oder Gartenfläche und die Mietpreise sind dennoch vergleichsweise moderat.

Die sich daraus ergebende Profitabilität landet jedoch nicht vollumfänglich bei dem jeweiligen Betriebsinhaber; vielmehr muss dieser gemäß Brücken-Mietvertrag gewisse Auflagen erfüllen: Die wichtigste Auflage ist die Nutzung des Brücken-Verpackungssystems, das ausschließlich aus Mehrweg-Verpackungen und rückstands- und emissionsfrei verbrennbaren Verpackungen sowie 100% biologisch abbaubaren Verpackungen aus nachwachsenden Rohstoffen besteht. Dies gilt sowohl für die Gastronomie und ihr Take-Away-Geschäft, als auch für sämtliche Produktverpackungen, Einkaufstüten, Paketkartone etc.

Bei Lebensmittel-Geschäften bzw. Gastronomie ebenso wie bei sonstigen Verkaufsartikeln des täglichen Bedarfes müssen die Produkte entweder öko-zertifiziert sein oder aus der Region stammen oder aber zum Erstellen von Originalspeisen- und Gebäcken dienen, für deren Zutaten nicht immer eine Beschaffung aus ökologischem Anbau ohne weiteres möglich ist (beispielsweise bei besonderen Gerichten oder Backwaren aus anderen Ländern).

Für alle Betriebe auf den Brücken gilt:  Die Mitarbeiter dürfen bis zu anderthalb Tage pro Woche einer Weiterbildung nachgehen, bei vollem Gehalt. Die Weiterbildung findet meist "on the job" in anderen Betrieben auf den Brücken statt, die dann auch entsprechende Personalkostenanteile übernehmen.

Ein positiver gesellschaftlicher Beitrag: Gewerbetreibende bieten ihren Mitarbeitern die Gelegenheit, sich permanent weiterzubilden- eine Win-Win-Situation für alle Beteiligten

Ein gutes Beispiel für den positiven Effekt der Weiterbildung ist der Beruf als Koch: Jeden Tag zu den unmöglichsten Tageszeiten stundenlang die gleiche Speisekarte zu kochen, ist nicht sehr befriedigend. Auf den Frankfurter Brücken können Köche sich auf der Gourmet-Zeile zum Beispiel in den Kochkünsten anderer Länder ausbilden lassen, die Kunst des Brotbackens erlernen oder auch sich in Richtung Ernährungsberatung weiterbilden. In den Ausbildungsstätten bzw. -betrieben erhalten Weiterzubildende zunächst zwar lediglich ein Lehrlings- oder Praktikantengehalt, aber die Kompensation zum vollen Gehalt erfolgt durch den eigenen Arbeitegeber. Und Betriebe können auf diese Weise auch Mitarbeiter für anderthalb Tage pro Woche wechselseitig tauschen.

Durch die Weiterbildung haben Menschen, die auf den Brücken arbeiten, nicht nur mehr Abwechslung und eine höhere Zufriedenheit, sondern ein derart erweitertes Fähigkeiten-Spektrum kommt am Ende aller Tage auch den Kunden und letztendlich auch dem Betriebsinhaber zugute. Beim Kochen zum Beispiel können Speisen so noch köstlicher und gesünder werden.

Viele Berufe umfassen Fähigkeiten, die auch in anderen Metiers von zentraler Bedeutung sind – ein Beispiel: der Friseurberuf

Arbeitet jemand als Friseur, so werden zahlreiche Fähigkeiten besonders ausgeprägt gefördert: das Eingehen auf die Kunden, ein geschultes Auge für Ästhetik, fundierte Kenntnisse über den menschlichen Körper usw. Entsprechend ist es durchaus denkbar, dass viele Friseusen und Friseure sich an ein bis zwei an Tagen pro Woche in anderen mehr oder weniger verwandten Berufen weiterbilden: Sehr nahe am eigenen Bildungsspektrum liegen Kosmetik, Mode und Styling oder auch Maskenbildnerei. Aber auch für eine Weiterbildung im Bereich der Gesprächstherapie bringen viele Friseusen und Friseure aufgrund ihrer täglichen Kommunikation mit ihren Kunden ausgezeichnete Voraussetzungen mit.

Ähnlich verhält es sich in vielen anderen Berufen, bei denen Menschen Talente haben oder sich Fähigkeiten aneignen, die ohne Weiterbildung ein Leben lang ungenutzt bleiben würden. Häufig ist das Interesse an einer Weiterbildung da, aber die Umstände, seien sie finanzieller oder zeitlicher Art, machen eine solche Anstrengung neben dem Einkommenserwerb für viele Menschen unmöglich. Durch die Vermietungsregelung bzw. Mietreduktion auf den Brücken erhalten Betriebe den notwendigen finanziellen Ausgleich, durch den sie ihren Mitarbeitern solche Weiterbildungschancen bieten können.

Ein weiterer positiver potentieller Beitrag der Betriebe: Förderung von Produkten aus der Region – was nicht nur der Umwelt, sondern auch Kunden zugute kommt

Für Produkte aus der Region gibt es Supermarktflächen, die Produktionskooperativen aus dem Umland zu vergünstigten Mietpreisen angeboten werden. Hierbei handelt es sich in der Regel um Anbau-Produkte, es können aber auch Artikel von kleinen Betrieben im Umland sein, die zum Beispiel Seifen, Bürsten oder Schmuck herstellen.

In einigen Supermarkt-Gebäuden gibt es Marktstand-Flächen, die nicht nur von Profibetrieben aus dem Umland angemietet werden können, sondern auch flexibel von Personen, welche im Rahmen des Urban Gardening, in ihren Schrebergärten oder auch im eigenen Privatgarten Gemüse oder Früchte ernten, welche sie in Zeiten des Überflusses gerne verkaufen möchten.  Für letztere erfolgt die Vermietung extrem günstig, mit reiner Deckung der Betriebskosten in dem jeweiligen Zeitfenster.

Für die Brückenbewohner und –Anwohner steht auf diese Weise jahreszeitgemäß ein Angebot an ausgereiften Früchten und Gemüse zur Verfügung, das nicht unreif geerntet und dann über hunderte oder tausende von Kilometern hinweg herbeitransportiert wurde.

Beispiel einer Markthalle für Urban Gardening Produkte, Schrebergarten-Ernten und sonstige jahreszeitbezogenen Produkte aus der Region: Im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss sind die Verkaufsstände, darüber befindet sich eine Galerie, wo Delikatessen verzehrt werden können mit Blick hinunter auf das Geschehen in der Halle. Die Küche für die Gastronomie auf der  Delikatess-Galerie befindet sich im geschlosseneren Teil der Halle.

Auch für Ketten- und Fastfood-Anbieter ändert sich die Welt: Bio-McDonalds und echtes Ofensauerteigbrot vom Heberer Bäcker gehören auch in die Stadt der Zukunft

Aufgrund der aktuellen Kostenstruktur bzw. Preisgestaltung passen weder Demeterzutaten bei Fast-Food-Anbietern wie McDonalds in das Programm noch echtes Sauerteig-Ofenbrot bei Backwarenketten wie den Heberer Bäckereien.

Die Frankfurter Brücken bieten mit ihrem Mietpreismodell  jedoch auch großen Ketten die Chance, sich als zukunftsorientiert und umweltbewusst bzw. gesundheitsbewust zu positionieren, indem sie gezielt an jede Kette eine passende Fläche auf der Brücke günstig vermieten, mit der Auflage, ausschließlich hochwertige Produkte anzubieten: McDonalds, Burger-King &Co können jeweils ein komplett bio-basiertes Menü in nachhaltiger Takeaway-Verpackung anbieten, ohne dass es ihre sonstigen Franchises konterkariert. Die Bäckerei-Ketten Deutschlands mit ihren Fertigbackwaren können alle zeigen, was in ihnen steckt und echtes Brot und Backwaren anbieten – ebenfalls ohne dass es von den Kunden gleich von ihren kompletten Franchises erwartet wird. Starbucks u.ä. Anbieter können mit Fairtrade-Biokaffee punkten, ohne gleich landesweit darauf umstellen zu müssen.

Eine ganze Landschaft von nachhaltigen Fairtrade Outlets namhafter Gastronomie-Ketten hat den Vorteil, dass diese Ketten einmalig wie in einem bezahlten Laborversuch testen können, wie sie ihre Beschaffung und Herstellungs- und Verkaufsprozesse tatsächlich komplett umstellen können – um daraus dann skalierbare Aspekte in ihr Gesamtfranchise-System zu übertragen.