Das Finanzierungskonzept zielt auf die Vereinigung von freiheitlich gewinnorientiertem Unternehmertum und Schaffung sozial-ökologisch wertvoller Lebensräume ab
Kernbestandteil des Konzeptes ist, dass städtebaulich wertvolle, hochwertige Bausubstanz verbunden werden kann mit sozialer bzw. ökologischer Nutzung, indem die Voraussetzungen für private und institutionelle Investitionen so gestaltet werden, dass die Frankfurter Brücken finanziell attraktiv sind und gleichzeitig einen gemeinnützigen Beitrag zur Umwelt, Kultur und Humanität leisten können. Dafür muss unter anderem die Finanzierung über einen Fonds erfolgen, dessen Anteile fungibel, also veräußerbar, und steuerbegünstigt sind und dessen „Dividenden“ ebenfalls steuerfrei oder zumindest steuerbegünstigt sind.
Ergänzt wird das Funding des Infrastrukturprojektes durch die Finanzierung mit Wohnungsbau-Fördergeldern und Forschungsgeldern: Die Frankfurter Brücken sind ein Schaufenster der Innovationen, das Universitäten und Instituten eine Plattform bietet, gemeinsam mit Unternehmen innovative Technologien zu implementieren. Hierbei kooperieren Forschungseinheiten, die öffentliche Gelder erhalten, mit Venture-Capital-Einheiten von interessierten Unternehmen, für die dieses Engagement entsprechend ebenfalls finanziell attraktiv ist bei gleichzeitiger Bereicherung ihrer Branche um neue technologische Lösungen.
Die lange Finanzierungszeit von 100 Jahren, bis die ungebundene Verwertung der Immobilien und des Verkehrssystems auf den Frankfurter Brücken erfolgen kann, wird bis dahin durch zwei Mechanismen kompensiert: zum einen durch steuerbegünstigte laufende Verzinsung (die aufgrund des geringen Risikos zwar niedrig, ist, aber ähnlich einer Aktiendividende einen kontinuierlichen Return on Investment darstellt); und zum anderen durch die Vermögenswertsteigerung der Immobilien aufgrund von ihrer Innenstadtnähe und Verkehrsanbindung, was zu einer kontinuierlichen Wertsteigerung der Fondsanteile führt. Denn diese Wertsteigerung wird getragen durch Megatrends wie der Zuzug zu Ballungszentren, die steigende Vorliebe der Menschen für zentrale, aber grün gestaltete Wohnlagen und die Abkehr vom Pendlerverkehr aus Stadtrandgebieten. Die Immobilien auf den Frankfurter Brücken sowie ihre Verkehrsvernetzung verschiedener Stadtregionen miteinander werden somit zwangsläufig mit jedem Jahrzehnt wertvoller.
Die Fungibilität der Fondsanteile an dem Frankfurter-Brücken-Fonds macht sie als Investition dabei besonders attraktiv: Ähnlich wie bei einer Anleihe steigt nämlich ohnehin der innere Wert mit jedem Jahr, mit dem der Zeitpunkt des Besitzübergangs an die Eigentümer näherrückt, und während der Laufzeit können diese Wertsteigerungen durch Anteilseigner des Fonds jederzeit realisiert werden, ohne dass sie auf diese besonderen Einkünfte aus Kapital bzw. Kapitalgewinne nennenswerte Steuern zahlen müssen.
Das Grundkonzept veranschaulicht, wie die in Summe auf 100 Jahre ausgelegte Kapitalanlage in den Frankfurter Brücken in überschaubare Anlagehorizonte von zwei bis drei Jahrzehnten aufgeteilt werden kann
Die Finanzierung der Frankfurter Brücken lässt sich in zwei Teile untergliedern: zum einen die Phase vom Beginn jeglicher Planung bis zur Fertigstellung der Brücken (rund 20 Jahre) und dann die Phase der Betreiberschaft (rund 85 Jahre). Die erste Phase lässt sich in drei Risk-Return-Teile untergliedern: A. die Konzeptplanungsphase mit kleinem, aber sehr risikobehaftetem Investment von 60 Mio. Euro über eine Dauer von 5 Jahren; B. die Planungsphase nach HOAI mit 5,85 Mrd Euro und einer Dauer von ebenfalls 5 Jahren, die bereits ein deutlich geringeres Risiko aufweist, da sie auf verabschiedeten Bebauungsplänen basiert; die Bauphase von 10 Jahren, die zeitlich ambitioniert ist, aber entsprechend auch von privatwirtschaftlichen Investoren angeführt (nicht durchgeführt!) wird.
Die darauffolgende Betreiberphase weist 85 Jahre lang kaum Risiken auf und verzeichnet entsprechend eine moderate Verzinsung; allerdings ist auch sie in drei Abschnitte von rund 25 bis 30 Jahren aufgliederbar, da in diesen Abständen Investitionsschübe durch die Öffentliche Hand erfolgen, die jeweils eine signifikante Aufwertung des Immobilien- und Verkehrsportfolios auf den Brücken darstellen.
Das Finanzierungsvolumen der Frankfurter Brücken stellt mit Abstand eines der größten Infrastrukturprojekte Europas dar - die Investition ist jedoch gerechtfertigt
Denn die Frankfurter Brücken verbessern signifikant das Leben von 30.000 Brücken- Bewohnern und mindestens 100.000 der 760.000 Frankfurter Bürger, die aufgrund der Nähe zu den Brücken regelmäßig die Kultur- Gastronomie- und Verkehrsangebote dort nutzen
Ein komplettes Quartier, wie es auf den Frankfurter Brücken entsteht, entspricht einer Kleinstadt, die ins Leben gerufen wird. Die Bereicherung für Frankfurt und das Rhein-Main-Gebiet ist gar nicht zu beziffern. Insofern sind die Frankfurter Brücken in ihrer Auswirkungen auf die Menschen nicht mit Philharmonien, Flughäfen, Tunneln oder Bahnhöfen gleichsetzbar.
Zinslose bzw. extrem niedrig verzinste Finanzierung durch Förderbanken sind ebenso eine Voraussetzung wie Steuerbegünstigung, um die Frankfurter Brücken zu einer attraktiven Anlage für Investoren zu machen
Von den insgesamt 33 Mrd Euro Kosten für das Gesamtvorhaben der Frankfurter Brücken sollen 23 Milliarden von privaten und institutionellen Investoren kommen und 10 Milliarden aus der öffentlichen Hand.
Für die privaten und institutionellen Investoren sind extrem niedrig verzinste Förderkredite von KfW, EIB und ggf. der Weltbank und anderen Instituten mit vergleichbaren Kreditprogrammen notwendig, um die Investition in die Frankfurter Brücken attraktiv zu machen. Die 10 Milliarden aus der öffentlichen Hand sind als Zuschüsse zu konzipieren, die aus dem innovationsgetriebenen Wirtschaftswachstum, das die Frankfurter Brücken auf Jahrzehnte hin bewirken werden, finanziert werden können.
Ebenso wichtig wie eine niedrigverzinste (bzw. im Falle der Zuschüsse unverzinste) Finanzierung ist für die privaten und institutionellen Investoren die steuerfreie Einnahme der Renditen, die die Frankfurter Brücken regelmäßig abwerfen werden.
Diese Form der Steuerbegünstigung müsste auf EU-Ebene beschlossen werden, da die Frankfurter Brücken ein Projekt sind, das aufgrund der Einbindung aller europäischer Staaten sowohl beim Sourcing als auch bei der Forschung und Entwicklung eine besondere strategische, wirtschaftliche, technologische und bei Übertragung der Konzepte auf andere Städte europaweit auch eine infrastrukturelle Bedeutung haben. Eine solche Steuerbegünstigung würde dann sämtlichen Investoren aus dem EU-Raum zugute kommen. Da das Konzept beim Bau der Frankfurter Brücken die Einbindung sämtlicher Länder im europäischen Kulturraum vorsieht (also über die EU hinaus), sollten auch diese Länder eingeladen werden, die Frankfurter Brücken für Investoren aus ihren Ländern durch entsprechende Steuerbegünstigung attraktiv zu machen.
Eine Steuerbefreiung von Kapitalrenditen bei gesellschaftlich relevanten Infrastrukturprojekten ist zwar in Europa (anders als z.B. in Singapur) unüblich – aber es wäre kein Novum: Ein Vorbild hierfür könnte der Green Bond „Green OLO 86“ sein, den Belgien im Februar 2018 emittierte: Er war mit einer Laufzeit von 15 Jahren und einem Volumen von 4,5 Milliarden Euro die erste grüne Staatsanleihe in Belgien. Die Mittel wurden in erster Linie für den „sauberen Transport“ verwendet, das heißt, dass etwa 85 % der Erlöse in den inländischen Personenverkehr und Eisenbahnprojekte flossen. Hierbei konnten Investoren (unter bestimmten Bedingungen) steuerfreie Zinseinnahmen erzielen. Die Quellensteuer auf die Zinserträge wurde komplett erlassen, was eine vollständige Befreiung bedeutete.
Das Finanzierungskonzept für die Frankfurter Brücken ist kein ausgearbeitetes Konzept, sondern lediglich ein Rahmen, mithilfe dessen ganz grob die Struktur und Mechanismen einer 100-Jahres-Finanzierung anskizziert werden können
In erster Linie gilt es zu überschlagen, ob die Finanzierung der Frankfurter Brücken mit einem Zweidrittel-Anteil von privaten und institutionellen Investoren möglich ist - und zwar so, dass sie trotz des 100-Jahres-Zeithorizontes eine attraktive Investition darstellen. Die Gründe für die lange Finanzierungsdauer und die endfällig erscheinende Hauptverzinsung sind jedoch gut begründet:
Der Besitzübergang an die Eigentümer 100 Jahre ab Beginn der Planungsphase nach HOAI ist deshalb so spät angesetzt worden, weil einer der wichtigsten Hebel für die Baugenehmigung der Frankfurter Brücken ihr gemeinnütziger Zweck bzw. ihre Relevanz für die Gesellschaft ist: Nur damit können an kritischen Stellen Abstandsflächen unterschritten werden und in Einzelfällen (mit signifikanten Kompensationszahlungen) das Einspruchsrecht von Gebäudebesitzern überschrieben werden – sofern diese mit Ausblick auf die enormen Zahlungen an sie bei gleichzeitig geringfügiger Beeinträchtigung überhaupt noch einen Einspruch erheben.
Die Akzeptanz für die Frankfurter Brücken steigt signifikant, wenn der Zeitpunkt, an dem Menschen den bezahlbaren Wohnraum verlassen müssen (weil dieser zu Marktkonditionen vermietet und verkauft wird), bei Abstimmung über die Bebauungspläne mehr als ein Menschenleben entfernt ist.
Auch wenn also die 100 Jahre auf den ersten Blick kontraproduktiv erscheinen im Hinblick auf die Attraktivität des Investments, so stellt sich bei näherer Betrachtung heraus, dass die Zügigkeit, mit der das Bauvorhaben in einer Mitsprache-orientierten Gesellschaft wie der deutschen durchgeführt werden kann, signifikant steigt mit der Verschiebung des Besitzübergangszeitpunktes und dem damit verbundenen "Zahltag“ für die „reichen“ Investoren.
Es gibt durchaus Infrastruktur-Investitionen, die auf 100 Jahre angelegt sind, z.B. Häfen. Und genau wie diese muss die die Nutzbarkeit der Frankfurter Brücken durch qualitativ hochwertige Bausubstanz garantiert werden. Außerdem muss der Nutzungswille wie bei Häfen auch in 100 Jahren noch vorhanden sein, was bei den Brücken durch ihre künstlerische Wertigkeit und die hohe Lebensqualität, die sie bieten, gegeben ist (alles gewährleistet durch die langfristige Denke der gemeinnützigen Akteure beim Planen und Bauen). De facto müssen die Frankfurter Brücken so etwas werden wie Venedig: Ein Quartier, das noch in hunderten von Jahren Bewunderung und Begehren auslöst.
Die Konzeptplanungsphase kostet vergleichsweise wenig, ist aber ein wichtiger Hebel für Erfolg und Profitabilität des gesamten Brückenprojektes – sie leistet die Vorarbeit für Akzeptanz des Projektes und ist geprägt von High Risk – High Return
Die Finanzierung der Konzeptphase erfolgt durch den Brückenfonds, der in diesem frühen Stadium mit ca. 60 Millionen allerdings sehr klein ist und eher risikofreudige Investoren hat – diese könnacen bei Erfolg ihre Anteile nach 5 Jahren steuerfrei gewinnbringend an weniger risikofreudige Investoren verkaufen
Die Konzeptplanungsphase kostet rund 60 Mio Euro. In ihr zeigt sich, ob und welche der 8 von ihr zu erarbeitenden Bebauungspläne genehmigt werden.
Sobald nach ca. 5 Jahren die Genehmigung der Bebauungspläne vorliegen und die Akzeptanz in der Bevölkerung durch das gesellschaftsorientierte Planen der Konzeptplanungsgesellschaft gGmbH gewonnen wurde, kann der Brückenfonds sich für den Einstieg von Großinvestoren öffnen. Die vormals „günstigen“ Fondsanteile schießen in ihrem Wert mit jedem von der Öffentlichkeit verabschiedeten Bebauungsplan (also mit jedem genehmigten Bauabschnitt der Frankfurter Brücken) in die Höhe.
Das größte Risiko liegt in der Konzeptphase, wenn die Baupläne für die Brücken noch nicht öffentlich verabschiedet sind: Hier ergibt sich auch der höchste Return - Planungs- und Bauphase hingegen sind weniger risikoreich und geringer verzinst
Die Rentabilität in den Folgephasen ist vergleichsweise risikolos absicherbar (dabei handelt es sich naturgemäß um eine extrem vereinfachte Darstellung der tatsächlichen Finanzströme): Während zu Beginn der Bauphase noch das übliche Baurisiko besteht, dass Zeit und Kosten aus dem Ruder laufen könnten, ist nach Fertigstellung der Brücken und Inbetriebnahme das Investitionsrisiko vergleichsweise gering.
Auch das Baurisiko ist jedoch durch die intensive und im gemeinnützigen Sinne erfolgte Planungsphase deutlich verringert, da keine Widerstände aus der Bevölkerung das Bauvorhaben verlangsamen dürften. Behinderung, Verschleppung und Kostenexplosion durch Einflußnahme von Politikern ist ebenfalls ausgeschlossen, da es sich grundsätzlich um ein Projekt von privaten Investoren handelt, das nicht der Leitung, Vergabe oder Einflussnahme der Tagespolitik bzw. wechselnden Koalitionen ausgesetzt ist.
Werterhalt und Wertsteigerung der Frankfurter Brücken über die Jahrzehnte hinweg sind durch Instandhaltungszyklen sicherzustellen
Wichtig ist bei der Konzeption der Finanzierung des Baus der Frankfurter Brücken, dass gewisse Zahlungsströme entlang der Projektfortschritte festgelegt werden: So kauft die Stadt Frankfurt dem Brücken-Fonds den Brückenkorpus samt Leitungen (nach Projektfortschritt) ab, was die Verzinsung während der Planungs- und Bauphase sicherstellt: Der Brückenkorpus, der wie ein dezentral verteiltes Kraftwerk bzw. wie eine Be- und Entwässerungsanlage funktioniert, stellt für die Stadt Frankfurt eine umweltfreundliche und profitable Erweiterung ihrer Versorgungsinfrastruktur dar. Außerdem müsste die Stadt bei Neuschaffung eines Quartiers für 30.000 Menschen ohnehin die Versorgung dieses Stadtteils sicherstellen (zum Vergleich: Im Europaviertel wohnen –Stand 2024- 9.000 Menschen, auf dem Riedberg 17.000 Menschen).
Es ist aus einem weitern Grund sinnvoll, dass der Brückenkorpus in die Hände der Stadt übergeht: Die Stadt muss ohnehin die Verbindung bzw. die Schnittstelle zur vorhandenen Versorgungsinfrastruktur der städtischen Versorgungsunternehmen sicherstellen.
Darüber hinaus ist der Brückenkorpus in den Händen der Stadt Frankfurt am besten aufgehoben, da er zu 40% auf Frankfurter Boden steht, zu 40% auf Boden des Bundes und zu 20% auf Boden des Landes Hessen. Mit letzteren muss die Stadt sich auf die Nutzungsbedingungen einigen, was für sie leichter ist als für den Brücken-Fonds.
Ferner sind Instandhaltungszyklen festzulegen, die im Abstand von wenigen Jahrzehnten erfolgen und für die die Stadt Frankfurt und das Land Hessen (und nur in geringerem Umfang der Bund) planbar Rückstellungen in überschaubaren Größenordnungen (im niedrigen zweistelligen Millionenbereich) bilden können.
Die Förderwürdigkeit des Bauvorhabens „Frankfurter Brücken“ ist nicht nur durch das Konzept an sich gegeben, sondern wird überdies durch gemeinnützige Akteure bei der Durchführung dieses „ESG-Vorhabens“ garantiert
Setzt man die Komponenten „Investoren aus der freien Privatwirtschaft, für die die Frankfurter Brücken eine attraktive Anlage sind“ und „Management-Akteure, die gemeinnützig handeln sollen“ zusammen, bietet sich als passende Gesellschaftsform eine CoKG mit herkömmlichen Kommanditisten und einem Komplementär an, der eine Tochtergesellschaft einer gemeinnützigen Stiftung ist. Der Komplementär ist eine GmbH mit nur 2 Personen, da sie nur eine Funktion hat: die Auftragsvergabe für Planung, Bau und Betrieb der Frankfurter Brücken an ihre gemeinnützigen gGmbH–Schwestergesellschaften.
Auf diese Weise wird die Akzeptanz bei Bevölkerung und Politik sichergestellt, was für die Investoren eine schnelle und kosteneffiziente Durchführung bedeutet und das Investment auch für zukünftige Eigentümer attraktiv macht, da so „kurzfristige Profitabilitätsdenke auf Kosten von Qualität und Jahrzehnte langer Dauerhaftigkeit“ vermieden wird. Gleichzeitig ermöglicht diese Gesellschaftsform bzw. diese Vorgehensweise zinsfreie bzw. niedrigverzinste ESG-Finanzierungsmodelle - und selbst in der Betriebsphase bleibt dadurch die Zuschusswürdigkeit erhalten.
